重慶中都物流城市集配中心項目招商合作手冊
重慶中都物流項目招商合作方案
一、項目概況
（一）項目背景 北汽現(xiàn)代為響應國家“一帶一路”和長江經濟帶等戰(zhàn)略，深化西南產業(yè)布局，加速北京現(xiàn)代本地化戰(zhàn)略實施，于2017年在重慶建成北京現(xiàn)代重慶工廠，占地187萬㎡，工廠建設投資62億元，整車生產能力到達30萬輛，發(fā)動機年生產能力達到30萬臺。
中都物流有限公司為北汽集團所屬北汽鵬龍和首鋼國際共同投資設立的物流公司，是北汽汽車物流的總服務商，是國內汽車和鋼鐵物流的中堅力量。重慶中都物流有限公司是中都物流有限公司在重慶設立的全資子公司，公司以物流供應鏈管理方式向北京現(xiàn)代等整車廠和相關零部件配套企業(yè)提供專業(yè)的、高水準的物流服務。
中國乘用汽車市場2017年達到高峰，2018年出現(xiàn)小幅度負增長，2019年1-8月，全國產銷量大幅度下滑，導致北汽現(xiàn)代重慶工廠產能過剩，對重慶中都物流有限公司經營帶來較大影響，為有效應對汽車市場變化，重慶中都物流有限公司決定轉型發(fā)展，以旗下土地合作開發(fā)為契機，積極引進戰(zhàn)略投資者和城市配送運營商，實現(xiàn)向高質量轉型發(fā)展。為此重慶中都物流公司經上級批準特向國內外城市物流配送項目建設和運營一體化客商進行招商。
（二）項目概況 1. 項目名稱：重慶中都物流配送中心。
2. 項目地址：重慶兩江新區(qū)龍興工業(yè)組團（北汽現(xiàn)代重慶工廠西北側）
3. 項目土地性質：M2（二類工業(yè)用地）
4. 項目規(guī)模：規(guī)劃總用地面積141912. 49㎡，其中地塊一81374. 86㎡，地塊二60537. 63㎡；總建筑面積95160㎡，其中地塊一57777㎡，地塊二37383㎡；總投資約4. 96億元，其中地塊一2. 96億元，地塊二2億元。
5. 項目定位：重慶市北部及東北部地區(qū)日用品及生鮮農產品的市級配送中心、重慶主城區(qū)商超及企業(yè)的重要配送基地。
6. 業(yè)主單位：重慶中都物流有限公司。
7. 合作意向：與生鮮、日用品城市配送，物流包裝加工等相關企業(yè)進行聯(lián)合投資、合作經營。
二、項目建設的必要性 1. 是實現(xiàn)重慶中都物流轉型發(fā)展需要。全國商用車市場需求下滑，北汽重慶工廠減產，重慶中都物流公司有意轉型，實現(xiàn)多元化、高質量發(fā)展。
2. 是滿足重慶居民消費的需要。重慶市城市配送市場快速發(fā)展，目前存在較大發(fā)展空間，“十三五”期間年均增長20%，預計“十四五”期間年均增長15%，項目建設將搶占市場先機。
3. 是有效發(fā)揮項目優(yōu)勢的需要。項目距離重慶繞城高速路口2公里；果園碼頭、鐵路貨運站5公里，符合重慶“內客外貨”的二環(huán)規(guī)劃，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。
4. 是補齊重慶北部及東北部城市配送設施短板的需要。重慶北部地區(qū)發(fā)展快，地價高，城市物流配送設施相對較為短缺，項目建設，可以有效彌補重慶北部地區(qū)城市物流配送設施的短板，滿足北部居民和企事業(yè)單位日常生產生活需求。
三、項目建設條件分析 （一）項目區(qū)位條件分析 1. 宏觀區(qū)位
項目位于重慶市中東北部兩江新區(qū)龍盛高端產業(yè)園。
（1）重慶兩江新區(qū)
重慶兩江新區(qū)是中國內陸第一個國家級開發(fā)開放新區(qū)，位于長江以北、嘉陵江以東而得名。轄江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)3個行政區(qū)部分區(qū)域，規(guī)劃總面積1200km2,要求成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)、內陸重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地、長江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心、內陸地區(qū)對外開放的重要門戶，科學發(fā)展的示范窗口。
兩江新區(qū)產業(yè)布局總體定位為“一心四帶”。“一心”即江北嘴為主體的金融商務中心。“四帶”即以直屬區(qū)和悅來、兩路為主體的都市功能產業(yè)帶，重點布局總部經濟、會展旅游、文化創(chuàng)意、服務外包等產業(yè)；以兩路寸灘保稅區(qū)為主體的加工貿易產業(yè)帶，重點布局加工貿易、保稅貿易、現(xiàn)代物流、臨空經濟；以水土工程開發(fā)區(qū)和蔡家為主體的高新技術產業(yè)帶，重點布局電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、機器人、科技研發(fā)服務等高新技術產業(yè)；以魚復、龍興工業(yè)開發(fā)區(qū)為主體的先進制造產業(yè)帶，重點布局汽車、高端裝備、通用航空、節(jié)能環(huán)保等先進制造業(yè)。
項目屬于兩江新區(qū)先進制造產業(yè)帶。
（2）龍盛產業(yè)新城
龍盛產業(yè)新城位于兩江新區(qū)中東部，屬于兩江新區(qū)“八城”重要要組成部分。龍盛產業(yè)新城北臨渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)，東臨照母山，南臨果園港物流新城，西臨銅鑼山，規(guī)劃用地面積約200k㎡，功能定位為依托兩江汽車城、通用航空產業(yè)園生態(tài)總部城、果園港等重大平臺，大力發(fā)展汽車、通用航空、裝備制造、軌道交通等先進制造業(yè)，積極培育國際大宗商品貿易，現(xiàn)代物流、研發(fā)設計、現(xiàn)代金融、總部經濟等現(xiàn)代服務業(yè)；打造國內重要的汽車生產基地、綜合物流基地、都市文化旅游目的地和濱江宜居新城。
其中龍興工業(yè)開發(fā)區(qū)是兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的三大園區(qū)之一，是兩江新區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃“一心四帶”中的先進制造產業(yè)帶，突出戰(zhàn)略性新興產業(yè)和國家級先進制造業(yè)平臺功能。
汽車產業(yè)園依托魚復和黃茅坪、翠云三大片區(qū)，采取“整機+零部件”垂直整合模式，積極引進國內外知名品牌和高端零部件汽車項目，形成涵蓋整車生產、研發(fā)等汽車產業(yè)鏈條，加快建設成為綜合性的世界級汽車產業(yè)基地。
本項目屬于龍盛產業(yè)新城和汽車產業(yè)園雙重覆蓋范圍，幅員面積約178k㎡，轄石船、龍興、復盛、魚嘴及唐家沱街道，未來城市人口將超過150萬人，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?/SPAN>
2. 微觀區(qū)位
項目位于重慶兩江新區(qū)龍盛片區(qū)天堡寨區(qū)域堡源路。項目東臨堡源路、南臨堡豐路、西臨堡豐路、北臨堡聚路，規(guī)劃用地面積141912. 49㎡（約213畝）。
項目地位重慶兩江新區(qū)龍興汽車產業(yè)園，周邊主要以汽車制造業(yè)為主，包括南部的北汽現(xiàn)代重慶工廠及相關零部件廠，項目北部為汽車零部件制造企業(yè)。周邊物流企業(yè)主要有維龍物流（普渝斯）、豐樹等。
項目距離龍盛片區(qū)未來區(qū)域商業(yè)中心約3km,距離渝北區(qū)兩路商業(yè)中心約20km，距離江北區(qū)觀音橋商業(yè)中心約30km，距離解放碑商業(yè)中心約35km。屬于重慶市規(guī)劃的新興發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^好。
（二）項目交通條件分析 1. 項目外部交通條件分析
（1）鐵路：項目距離重慶最大火車編組站土主約35km，距離最近的鐵路貨站唐家沱站約14km，距離鐵水聯(lián)運果園港鐵路貨場約5km。項目開展公鐵聯(lián)運較多便捷。
（2）水港：項目距離重慶最大水港果園港約5km. 可以便捷實現(xiàn)公水聯(lián)運。
（3）空港：項目距離重慶江北國際機場約11km，可以便捷實現(xiàn)空公聯(lián)運。
（4）高速公路：項目毗鄰重慶繞城高速、距離繞城高速龍興出入口約2km。鄰近滬渝高速，距離滬渝高速魚嘴立交約5km，可以快捷出入。
（5）市政道路：項目四周均有城市道路，包括堡源路、堡豐路、堡聚路等城市支路，為雙向四車道。基本能滿足區(qū)域交通、物流需求。項目距離盛興大道城市快速干道，距離城市主干道龍駿大道、兩江大道、長安大道均較近。項目區(qū)域交通狀況較好，不會造成交通擁堵。
（6）軌道交通:未來地鐵4號線將在天堡寨設站，項目可在2022年與重慶主城區(qū)繁華地帶實現(xiàn)交通便捷互通、融合，區(qū)域交通可以得到較大改善。
（7）公共交通:目前有從渝北區(qū)兩路、江北區(qū)魚嘴到達項目附近的公交車。但時間較長，職工上下班不夠便捷。
總體而言，項目外部交通有利于物流配送，不會造成交通擁堵。
2. 項目外部交通
項目內部已完成場平，內部交通需要重新規(guī)劃。由于項目兩個地塊之間有溪流隔斷，內部暫時不能互通。未來若要互通，必須建設橋梁。
（三）項目周邊公共服務設施 1. 居住設施
項目周邊5公里范圍未來規(guī)劃700萬m2左右的居住設施，預計居住人口達到20萬人。目前已經建成的居住設施主要為100萬m2左右公租房，在建的主要居住設施大多數(shù)為重慶房地產20強項目。
2. 商業(yè)設施
項目周邊5公里范圍的龍興組團和魚嘴規(guī)劃了大型商業(yè)設施，預計區(qū)域商業(yè)面積將達到100萬m2，目前商業(yè)設施大多數(shù)處于在建狀況。
3. 醫(yī)療設施
項目周邊5公里龍興組團將引進著名醫(yī)療機構，目前暫定為四川大學華西醫(yī)院和一家國外知名醫(yī)院。
4. 教育設施
項目周邊5公里已經建成南開兩江中學、一中兩江中學等優(yōu)質教育資源，能夠有效吸引居民入駐。目前項目距離10公里左右還有重慶理工大學龍興校區(qū)，學生達到1萬人左右。
5. 旅游設施
項目周邊15公里范圍有重慶著名景點兩江影視城和龍興古鎮(zhèn)、張關水溶洞等著名旅游景點，年均游客量將達到100萬元。
6. 工業(yè)設施
項目周邊20公里2大工業(yè)園，魚嘴汽車產業(yè)園和龍興高端制造產業(yè)園（飛機），規(guī)劃面積50平方公里，預計入駐產業(yè)工人30萬人，未來消費潛力巨大。
7. 其它產業(yè)設施
項目周邊5公里范圍有20余個都市樓宇工業(yè)，預計建筑面積超過200萬m2，將吸引15萬人就業(yè)。
由此可知，項目所在區(qū)域在居住人口和產業(yè)工人、旅游人口方面具有較強的聚集作用和發(fā)展?jié)摿Γ椖课磥沓鞘信渌头⻊盏陌l(fā)展前景巨大。
（四）項目用地條件現(xiàn)狀分析
1. 項目用地規(guī)模
項目共有兩個地塊構成，即A6-1/01號宗地和A6-2/01號宗地，總用地面積141912. 49㎡（約212. 87畝），其中A6-1/01號宗地用地面積為81374. 86㎡（約122. 06畝），A6-2/01號宗地用地面積為60537. 63㎡（約90. 8畝）。
2. 項目用地性質
項目用地性質為二類工業(yè)用地。按照國家相關規(guī)定，物流用地可以等同于工業(yè)用地。
3. 項目地形
項目原地形為南、北高，中間低，其中兩地塊之間為溪流，地勢相對較低。現(xiàn)已完成初步場平，可以直接動工建設。
四、項目市場需求分析
（一）重慶城市配送市場規(guī)模分析 1. 重慶城市配送市場快速增長。2013-2018年，全市城市配送市場總值從0. 9萬億元增長至2. 2萬億元，累計增長144. 4%，年均增長19. 57%，實現(xiàn)快速增長。
年 2013 2014 2015 2016 2017 2018
配送總值（萬億/年） 0. 9 1. 2 1. 4 1. 6 1. 9 2. 2
根據重慶工商大學海基公司建立模型，預計2019-2025年重慶配送市場將保持高速增長，其中2019-2021年均增速達到18%左右，2021-2025年增速將達到15%左右。到2025年配送物品總價值將達到6. 16萬億元。
2. 重慶市城市配送費用快速增長。2013-2018年，全市城市配送費用從420億元增長至1040億元，累計增長147. 6%，年均增長19. 9%，實現(xiàn)快速增長。
年 2013 2014 2015 2016 2017 2018
城配費用（億） 420 500 630 780 900 1040
以上數(shù)據中可以分析出：截止2018年重慶城市配送總費用是1040億元/年，按重慶市3100萬人口計算，人均配送費用約為3355元/年，此費用包含倉儲、裝卸、分揀、包裝、運輸?shù)取?/SPAN>
按照重慶市場需求建立預測模型，預計到2025年城市配送費用將達到2766. 42億元。到2030年將達到5096. 95億元。
年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
城配費用（億元） 1196. 00 1375. 40 1581. 71 1818. 97 2091. 81 2405. 58 2766. 42（續(xù)表2026-2030年預測）年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
城配費用（億元） 3126. 06 3532. 44 3991. 66 4510. 58 5096. 95
（二）重慶城市配送市場競爭分析 1. 重慶主城區(qū)城市配送市場競爭狀況
根據重慶市商務委委托第三方機構調查報告，重慶主城區(qū)城市配送市場從2013年開始正式起步，目前處于快速發(fā)展期初期階段，屬于自由競爭，第三方城市企業(yè)規(guī)模較小、市場份額小，由于市場增長較快，市場競爭不是太激烈。因此中都物流目前進入城市配送市場時機很好。
2. 重慶主城區(qū)城市配送市場份額
目前重慶主城區(qū)城市配送市場份額最高主要為國有企業(yè)，包括重慶百貨物流配送公司、重慶交運集團，其次是連鎖發(fā)展的股份企業(yè)，包括永輝、蘇寧、京東等，本地民營企業(yè)份額相對較低。市場份額超過5%的企業(yè)只有4家，由此可知重慶城市配送市場具有良好的市場發(fā)展前景。
（三）項目建設規(guī)模預測分析 項目建設，其配送服務范圍為立足重慶北部片區(qū)，輻射重慶主城其他片區(qū)，到2021年項目初步建成，到2030年將有效服務區(qū)域405萬人（依據《重慶市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》（2017年修改））。
1. 區(qū)域配送規(guī)模分析：項目立足重慶北部、東北部片區(qū)城市居民消費需求（暫不考慮產業(yè)工人和游客），到2030年將有效服務區(qū)域405萬人。2018年重慶主城區(qū)人均配送費用3355元/年，重慶北部和東部城區(qū)現(xiàn)有城市人口311萬，現(xiàn)狀北部和東部區(qū)域配送總費用約為104. 34億元。按照重慶主城區(qū)城市配送平均增長速度（2019-2020年均18%，2021-2025年均增長15%）和人口增長規(guī)劃（年均增長2. 50%），到2025年，區(qū)域城市配送費用總額預計為347. 35億元。2026-2030年，人均城市配送費用年均增長13%，人口年均增長1. 85%，到2030年城市配送費用將達到701. 41億元。
其中日用品、農產品、冷鏈等生活品配送總額占總配送費用的46%，則到2025年配送額為159. 78億元，到2030年配送額為322. 65億元。
2. 項目配送規(guī)模分析
項目于2022年開展正式運營，業(yè)務成熟度不足，按照服務區(qū)域日用品、農產品、冷鏈配送30家企業(yè)計算，項目占有3%的市場份額計算，2022年，項目經營總收入可達2. 93億元。經過不斷開拓市場、增加市場需要的服務、不斷加強合作，適應重慶配送市場的需要，項目收入2022-2025年均遞增19%，到2025年項目配送經營總收入達到5. 06億元。2026-2030年年均增長15%，到2030年日用生活品及生鮮產品配送總收入達到10. 17億元。
3. 項目收入結構預測分析
（1）項目物流量預測
按照項目覆蓋區(qū)域2018年產品（日用品、農產品）配送量為每人每月80kg，2018-2020年人均配送量年均增長18%，則到2022年人均配送量為1767. 79 kg /年、配送總量為606. 86萬噸，但考慮有部分配送中心無自有車輛，不承擔運輸服務，本項目占有5%市場份額，則配送量為30. 34萬噸/年。到2025年人均配送量為2688. 59KG/年、配送總量為993. 92萬噸、項目配送總量為49. 7萬噸/年。2021-2030年人均配送量年均增長15%，則到2030年人均配送量為5407. 71KG/年、配送總量為2191. 01萬噸/年、項目占有市場配送總量的5%市場份額，則項目配送量為109. 55萬噸/年。
（2）項目配送經營總收入
到2022年，項目預計年收入為30757. 19萬元。到2025年，年收入達到47400. 46萬元。到2030年，年收入達到98875. 52萬元。其中：地塊一收入（總收入60%）到2025年將達到2. 83億元，2030年將達到5. 92億元。地塊二地塊一收入（總收入40%）到2025年將達到1. 88億元，2030年將達到3. 94億元。
五、項目建設機會和優(yōu)勢分析
（一）主要機會 1. 國家及重慶市積極出臺政策，扶持城市配送產業(yè)發(fā)展。
從2011年起，國務院及相關部門連續(xù)出臺《關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》、《關于加強和改進城市配送管理工作的意見》、《城市配送服務質量要求》、《關于推進現(xiàn)代物流技術應用和共同配送工作的指導意見》等文件和規(guī)范，推動城市配送產業(yè)發(fā)展。
2014年，重慶市政府連續(xù)出臺了《加快完善城市配送體系建設的意見》、《重慶市城市共同配送工作方案的通知》等文件，大力推動城市配送產業(yè)發(fā)展。
2. 國家和重慶市“放管服”政策，為企業(yè)發(fā)展減賦，促進物流配送企業(yè)降本增效，提升企業(yè)競爭力。
3. 國家生態(tài)環(huán)保和節(jié)能減排政策，迫使城市必須開展城市配送，減少環(huán)境和交通壓力。
4. 國民經濟社會向高質量轉型發(fā)展，為城市配送業(yè)帶來機遇。
5. 物流行業(yè)持續(xù)增長，帶動城市配送產業(yè)發(fā)展。城市配送屬專業(yè)物流服務，目前處于行業(yè)發(fā)展初期，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/SPAN>
6. 以物聯(lián)網、大數(shù)據、云計算為主的新一代信息技術，有效解決于城市配送的運力，車貨匹配等問題，有效配置資源，推動城市配送技術創(chuàng)新，提升經營效率。
7. 企業(yè)經營模式創(chuàng)新，居民消費方式創(chuàng)新，推動城市配送產業(yè)發(fā)展，也對城市配送產業(yè)發(fā)展提出了更高要求。
8. “一帶一路”、長江經濟帶、西部陸海新通道等國家戰(zhàn)略對重慶經濟、社會及物流業(yè)發(fā)展帶來了利好，促進城市配送產業(yè)發(fā)展。
9. 兩江新區(qū)及“三北”地區(qū)快速發(fā)展、龍興-魚嘴區(qū)域加快發(fā)展為項目建設奠定了堅實基礎，產業(yè)及人口聚集為項目帶來不斷增長的市場需求。
（二）主要優(yōu)勢 1. 項目投資建設單位中都物流公司是北汽集團與首鋼集團兩大實力企業(yè)強強聯(lián)合的產物，企業(yè)實力雄厚。
2. 項目所在地具有一定的區(qū)位、交通優(yōu)勢。
3. 項目獲地成本較低，建設成本較低，競爭力強。
4. 項目得到上級部門（單位）的支持，打造中都物流轉型的示范項目。
總之，項目建設面臨經濟及物流行業(yè)轉型、重慶市西部陸海新通道、城市配送需求快速增長技術和商業(yè)模式轉型的重要機遇期。雖然目前項目區(qū)位不夠成熟，但若引進有實力、有城市配送經驗的合作伙伴，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?/SPAN>
六、項目發(fā)展戰(zhàn)略定位 （一）總體思路 按照重慶市委、市政府關于推動西部陸海新通道、建設長江上游商貿物流中心的決策部署，以推動全市配送供給側結構性改革為主線，以技術創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新為驅動力，加強合作、整合資源、開拓市場、提升效率，將項目打造成重慶市城市配送示范工程。
（二）發(fā)展目標 到2021年項目基本建成，2025年收入達到5億元，成為渝北區(qū)和兩江新區(qū)城市配送重點項目。到2030年項目進入成熟期，年經營收入10億元，成為重慶市商務委城市配送示范網點。
（三）項目總體定位 重慶市日用品及生鮮農產品的市級配送中心、重慶主城區(qū)商超及企業(yè)配送的重要基地。“十四五”期間進入重慶市規(guī)劃城市配送網點。
（四）目標市場定位 重慶北部片區(qū)商超、農貿市場的日用品、生鮮農產品供應鏈體系成員。
七、項目規(guī)劃布局 （一）項目總平面布局 1. 項目總平面布局說明
項目布局按照集中布局、業(yè)態(tài)分開、功能分區(qū)、配套齊全的原則，規(guī)劃布局為“一軸兩片”空間布局體系。
（1）“一軸”：以兩塊地中間河道為中軸景觀軸。
（2）“兩片”：打造商超、農貿市場供應鏈片區(qū)和生鮮農產品供應鏈片區(qū)。
2. 項目總體經濟技術指標
指標 單位 地塊1 地塊2 合計
規(guī)劃用地面積
81374. 86 60537. 63 141912. 49平方米 122. 06 90. 81 212. 87畝
總建筑面積 平方米 57777 37383 95160
計入容積率面積 平方米 68425 45627 114052
容積率 0. 84 0. 75 0. 80
建筑占地面積 平方米 27745 18309 46054
建筑密度 % 34. 10 30. 24 32. 45
綠地面積 平方米 12210 9081 21291
綠地率 % 15. 00 15. 00 15. 00
按功能劃分（建筑面積） 加工倉庫 平方米 5600 4560 10160
冷庫 平方米 21600 13320 34920
標準倉庫 平方米 11000 7278 18278
辦公樓 平方米 5280 3960 9240
其他 平方米 8345 4671 13016
按地上/地下 地上建筑面積 平方米 51825 33789 85614
地下建筑面積 平方米 5952 3594 9546
停車位 地上 個 80 60 140
地下 個 170 100 270
3. 項目功能分區(qū)
（1）商超、農貿市場供應鏈功能區(qū)
占地122. 06畝，建筑面積5. 78萬㎡，主要布局商超加工、包裝倉庫以及商超冷庫，為商超和農貿市場經營者、基地管理者配套辦公樓和管理用房。
（2）生鮮農產品供應鏈功能區(qū)
占地面積90. 81畝，建筑面積3. 74萬㎡，主要布局生鮮農產品的加工、分揀、包裝倉庫、部分標準倉庫和冷庫，為生鮮農產品企業(yè)、基地管理者配套辦公樓和倒班房。
（二）項目建筑設計 建筑設計需根據項目地形地貌，因地制宜，充分考慮挖、填因素，節(jié)約建設成本，建筑風格、顏色等根據規(guī)劃局要求設計。
（三）項目交通組織 1. 項目外部交通說明
項目主要通過堡聚路與外界聯(lián)系，目前對外交通都已建成通車，道路通暢。
2. 項目內部交通說明
項目內部交通主要采取網格式進行布局，有效解決內部交通流向以及車輛進出的問題。
（1）北面地塊（商超、農貿市場供應鏈功能區(qū)）
規(guī)劃了“一環(huán)一橫兩豎”的路網結構，寬度為8米，雙向2車道，解決北面地塊內部交通問題。
（2）南面地塊（生鮮農產品供應鏈功能區(qū)）
規(guī)劃了“一環(huán)一橫三豎”的路網結構，其中環(huán)線道路和豎向道路為8米，雙向2車道，橫向道路為16米，雙向4車道，解決南面地塊內部交通問題。
項目總投資49627. 75萬元。其中：
1. 地塊1：項目總投資29578. 77 萬元，其中固定資產投資構成如下：
序號 項目 金額 占比%
1 工程建設費用 12,989. 54 43. 92
2 附屬工程 1,860. 21 6. 29
3 設施設備費用 6,103. 00 20. 63
4 工程建設其它費用 6,099. 89 20. 62
5 預備費用 2,164. 21 7. 32
6 建設期銀行利息 361. 92 1. 22
合計 29,578. 77 100. 00
2. 地塊2：項目總投資20048. 98萬元，其中固定資產投資構成如下：
序號 項目 金額 占比%
1 工程建設費用 8,615. 85 42. 97
2 附屬工程 1,346. 32 6. 72
3 設施設備費用 3,904. 00 19. 47
4 工程建設其它費用 4,474. 29 22. 32
5 預備費用 1,467. 24 7. 32
6 建設期銀行利息 241. 28 1. 20
合 計 20,048. 98 100. 00
（二）項目資金來源
項目資金主要來源于業(yè)主自籌和銀行貸款。
1. 自籌資金：
（1）地塊1：17578. 77萬元，占比59. 43%。自籌資金中重慶中都物流占51%股份，出資8965. 17萬元，合作伙伴需出資8619. 6萬元，占49%。
（2）地塊2：12048. 98萬元，占比60. 10%。自籌資金中重慶中都物流占51%股份，出資6144. 98萬元，合作伙伴需出資5904萬元，占49%。
2. 銀行貸款：
（1）地塊1：12000. 00萬元，占比40. 57%
（2）地塊2：8000萬元，占比39. 90%
（三）項目收益估算
項目擬通過引進重慶和全國知名大型城市配送設施建設和運營一體化合作伙伴進行共同開發(fā)和運營，預計
1. 項目總收入：2021-2029年9年總收入441610. 44萬元（年均收入51954. 17萬元，其中地塊一：264966. 26萬元、地塊二：176644. 18萬元）。
2. 項目總成本費用：2021-2029年總運營成本251919. 20萬元（年均成本29637. 55萬元<實際產生收入為8. 5年>，其中地塊一：151069. 93萬元、地塊二：100849. 27萬元）。
3. 項目總利潤：2021-2029年利潤總額為185779. 38萬元（年均利潤21856. 40萬元<實際產生收入為8. 5年>，其中地塊一：111549. 22萬元、地塊二：74230. 16萬元）；地塊一投資收益率377. 13%，地塊二投資收益率370. 24%。
4. 項目經濟評價
地塊一：
（1）投資回收期：靜態(tài)7. 25年；動態(tài)8. 81年。
（2）內部報酬率：18. 10%。
（3）凈現(xiàn)值：11746. 21萬元。
地塊二：
（1）投資回收期：靜態(tài)7. 29年；動態(tài)8. 95年。
（2）內部報酬率：17. 59%。
（3）凈現(xiàn)值：7443. 14萬元。
由此可知，項目具有良好的經濟效益。
九、項目建設進度 （一）項目建設周期 共1. 5年（2020年1月--2021年6月）
（二）項目建設分期 不分期，一次性建成。
十、招商合作方案 （一）招商對象 1. 首選：重慶市域具有投資實力和城市配送經營經驗的專業(yè)城配公司，以國有企業(yè)為首選，具有冷鏈生鮮配送經驗優(yōu)先。
2. 其次：為國內大型物流公司，首選國內知名落地配送企業(yè)。
3. 其他：國內及市內中型日用生活品配送企業(yè)或重慶連鎖商業(yè)配送企業(yè)。
（二）招商數(shù)量 兩個地塊只招一家有建設和運營實力的城市配送商。
（三）招商合作條件 1. 在國內合法注冊具有獨立法人資格、獨立核算的企業(yè)（含子公司）。
2. 注冊資金1000萬元以上，公司凈產值不少于3000萬元，年營業(yè)收入不低于3億元，實有固定資產不少于5000萬元。
3. 具有城市配送設施建設實力和運營實力（建設和運營一體化），且經營時間不少于3年。
4. 具有生鮮、冷鏈等綜合性城市配送企業(yè)優(yōu)先。
5. 愿意長期合作，具有足夠的投資實力，現(xiàn)金投入不低于6000萬元。
6. 能夠接受項目土地溢價、增值。
（三）合作方式
出讓股權，共同運營。
重慶中都物流有限公司以土地（評估后）+現(xiàn)金投資作為投入，占51%-70%股份。合作單位以現(xiàn)金作為投入，占30%-49%股份。重慶中都物流公司保持控股地位。
（三）招商時間 2019年10月-2020年1月
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