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加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

加拿大幅員遼闊，國土面積總共達(dá)9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長以及商業(yè)，工業(yè)，住宅與休閑用地的擴(kuò)大，加拿大吸引了大量外來物業(yè)投資。

房地產(chǎn)外國所有人

根據(jù)聯(lián)邦«公民法»，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購置土地進(jìn)行限制。

在安大略省，«外國僑民房地產(chǎn)法»給予非加國公民擁有或出售房地產(chǎn)的權(quán)利。但是，按照«外省公司管理法»，在安大略省以外司法管轄區(qū)內(nèi)組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購置、擁有或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。不過這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據(jù)«非居民購置農(nóng)場土地法»，未經(jīng)“魁北克省農(nóng)用土地保護(hù)委員會”批準(zhǔn)，非居民不得在省內(nèi)購置農(nóng)場土地。該委員會負(fù)責(zé)魁北克省農(nóng)用土地的保護(hù)。其他若干省也有類似限制來保護(hù)農(nóng)用土地。

加拿大各省和地區(qū)隨時可以為房地產(chǎn)抵押放款人和房地產(chǎn)業(yè)主辦理由美國各大產(chǎn)權(quán)保險公司擔(dān)保簽發(fā)的，并附有“美國土地所有權(quán)協(xié)會”認(rèn)證的，附有標(biāo)準(zhǔn)背書與保單免責(zé)的房地產(chǎn)保險單。

土地使用規(guī)劃

在安大略省，«規(guī)劃法»規(guī)定了政府控制土地開發(fā)和使用的主要原則。土地使用的規(guī)劃是省政府的權(quán)限并且由省級政府監(jiān)督執(zhí)行，但是，重大規(guī)劃職能已經(jīng)下放給各級地方和市政府。土地使用控制通過諸如官方的土地規(guī)劃（一種地區(qū)或市的長期總體規(guī)劃）和分區(qū)（即區(qū)域規(guī)劃）規(guī)劃條例（規(guī)定市內(nèi)每一區(qū)片土地的劃分和許可用途，以及其它規(guī)定，如必需建立的停車場和對建筑和結(jié)構(gòu)類型、大小、高度、地點(diǎn)的規(guī)定）來實(shí)現(xiàn)。對土地購置者而言，了解官方土地規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃條例至關(guān)重要。大多數(shù)市政府均要求，新開發(fā)的建筑項(xiàng)目動工之前，其位置圖必須經(jīng)過批準(zhǔn)。位置圖確定建筑開發(fā)項(xiàng)目的細(xì)節(jié) (包括建筑地點(diǎn)和相關(guān)設(shè)施如景觀美化、服務(wù)、車道和停車位）。大多數(shù)市政當(dāng)局還要求開發(fā)商簽訂協(xié)議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。

在安大略省，依照«規(guī)劃法»，土地分割一律要經(jīng)過地方協(xié)調(diào)委員會或區(qū)域分割監(jiān)督委員會批準(zhǔn)。這一要求亦適用于為期21年或以上（包括所有續(xù)約）的抵押或者土地所帶來的其它任何權(quán)益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權(quán)益也同樣適用。這一批準(zhǔn)手續(xù)是必須的，否則將導(dǎo)致該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或租賃所帶來的一切權(quán)益無效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用于房地產(chǎn)購買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方面的責(zé)任和簽訂買賣契約的費(fèi)用通常由賣方承擔(dān)。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時還要根據(jù)要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當(dāng)局在這方面會要求開發(fā)商與其簽訂開發(fā)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，開發(fā)商同意為分割的小區(qū)提供排水系統(tǒng)、道路和其它服務(wù)，部份地皮將作為公用或其它公益用途。
 
在魁北克省，根據(jù)«土地使用開發(fā)與規(guī)劃法»，每個市政府有責(zé)任管理本市所管轄的土地。地方縣級市政當(dāng)局的開發(fā)規(guī)劃既要統(tǒng)籌所轄土地以制定總體政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規(guī)劃適用于所有市級政府及其縣級市政單位。而各級市議會則有權(quán)決定其管轄區(qū)內(nèi)整體或任何部份的區(qū)劃、土地分割以及建筑物方面的條例，但是，這些條例必須符合開發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)。市議會可以對土地分割附加限制條件，譬如分割土地的最小面積要求，土地面積劃分以及公共道路的寬度等。
 
魁北克省的大城市社區(qū)也制定了城市的土地使用和開發(fā)規(guī)化。這些規(guī)劃制定總的政策，各個地方城市根據(jù)本地情況依據(jù)«土地使用開發(fā)與規(guī)劃法»制定執(zhí)行這一總體規(guī)劃的一般政策，在這方面各級地方市級政府的權(quán)限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的«房屋租客保護(hù)法»規(guī)定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規(guī)定意味著如果出租單位空置，租金管制規(guī)則就不再適用。房東和房客根據(jù)市場行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務(wù)。一旦房客簽訂的租賃協(xié)議生效，有關(guān)法律規(guī)定的租金管制規(guī)則開始適用。
租金管制指導(dǎo)原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長百分比由該省“市政事務(wù)與住房部”根據(jù)實(shí)際租金價格加權(quán)計(jì)算出平均增長幅度，按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規(guī)則允許房東和房客在簽定租賃協(xié)議時可以商討確定租金。房客一旦入住，12個月內(nèi)不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管制指導(dǎo)確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東和房客都同意接受一個更高的增幅；(ii)房東因某些額外開支，在向“安大略住宅租務(wù)法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導(dǎo)百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導(dǎo)百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛，包括與租金管制指導(dǎo)原則有關(guān)的問題。

在魁北克省，«魁北克省民法典»與«住房管理法»亦規(guī)定了租金監(jiān)管制度。住宅出租業(yè)主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務(wù)管理局”根據(jù)規(guī)章和租金增長指導(dǎo)限額確定租金額。該管理局將房租上漲數(shù)額按上一年（日歷年份）的開銷分別進(jìn)行核算，諸如地產(chǎn)稅、市政服務(wù)、保險、用電與燃料、維修與服務(wù)、相應(yīng)成本支出等，以核定租金增長幅度是否合理。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依照«房地產(chǎn)及行業(yè)經(jīng)紀(jì)人法»執(zhí)業(yè)。該法由安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會 (Real Estate Council of Ontario，簡稱 RECO）監(jiān)管執(zhí)行。

該法律要求，有意從事房地產(chǎn)業(yè)，并有資格擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人或銷售員的人必須進(jìn)行注冊。一個房地產(chǎn)銷售員一般由經(jīng)紀(jì)人公司雇用、任命或授權(quán)經(jīng)營房地產(chǎn)。該法律禁止個人以一個公司或合伙人企業(yè)名義從事與房地產(chǎn)交易有關(guān)的活動，除非此人和該公司或合伙人企業(yè)已注冊為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。“交易”含義廣泛，包含房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的購置或過戶交割。

一個注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務(wù)所設(shè)在安大略省境外的經(jīng)紀(jì)人不得經(jīng)營省內(nèi)的房地產(chǎn)交易。
經(jīng)紀(jì)人申請注冊可能因?yàn)樯暾埲诉^去的品行或財力的不穩(wěn)定而被拒絕。注冊規(guī)范了行業(yè)執(zhí)照和上訴法庭認(rèn)定的，以及有關(guān)法律規(guī)定的，并且經(jīng)申請人本人同意的條款。注冊是允許一個經(jīng)紀(jì)人獲取房地產(chǎn)交易傭金或報酬的先決條件。

經(jīng)紀(jì)人和銷售員不僅要遵守以上規(guī)定的法律及其有關(guān)法規(guī)，還要符合RECO（安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會）的會員資格的條件和要求，其中包括職業(yè)道德。RECO還受理消費(fèi)者對其會員的投訴。

在魁北克省也有相似的規(guī)定以規(guī)范不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為。另外，根據(jù)«不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法實(shí)施細(xì)則»以及“魁北克省不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與代理人章程”，申請經(jīng)紀(jì)人或執(zhí)業(yè)執(zhí)照的申請人至少在省內(nèi)設(shè)有一個業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，或在某些情況下，屬于在魁北克省內(nèi)的一個經(jīng)紀(jì)人公司工作。

抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，從事抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員要依照«抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人法»執(zhí)業(yè)。抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人系指以房地產(chǎn)做擔(dān)保而提供借貸的人，不論借貸的款項(xiàng)屬于其個人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔(dān)保中介者，或者經(jīng)營抵押貸款交易業(yè)務(wù)的人。保險公司與信托公司、銀行、信用社、破產(chǎn)清算人與委托人被排除于該法律所規(guī)定的大部份條款之外，這些金融行業(yè)另有其它法規(guī)。

在魁北克省，從事不動產(chǎn)抵押擔(dān)保交易的人隸屬«金融產(chǎn)品與服務(wù)分銷法»管轄范圍。

（本節(jié)內(nèi)容，由加拿大戴維斯•沃德•菲利普和偉伯格律師事務(wù)所提供）