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一、 金融危機前的烏克蘭房地產業狀況

(一)房屋和住宅竣工面積保持平穩增長

近年來，隨著烏克蘭宏觀經濟持續穩定發展，居民收入和生活水平的改善，房屋和住宅竣工面積也呈穩步增長態勢（見表1）。據烏國家統計委員會統計，2008年1-9月烏竣工的房屋住宅面積達648.3萬平方米。

表1：烏克蘭近年房屋竣工面積  單位：萬平方米

資料來源：烏國家統計委員會

(二)對房地產業提供融資的烏金融系統對外國銀行依賴嚴重

烏克蘭銀行機構主要依賴從外國銀行貸款生存。這些銀行每年從歐盟國家的銀行獲得數百億美元的貸款，年利率為5%-6%，貸款期為1-3年，然后按年利率14%-16%放款給本國的客戶，放款期為15-30年(見表2)，通過利率差賺取銀行利潤。由于受美國次貸危機的影響，歐洲各國銀行自顧不暇，再無力向烏克蘭銀行提供信貸支持。因此烏克蘭銀行失去了外國銀行的優惠外匯貸款，各個銀行被迫緊縮銀根。

表2:   2008年住房抵押貸款利率變化

（三）人為控制房屋供應量，使住房價格一路飆升

開發商為了獲得高額回報，人為控制工程進度，使建筑市場和進入交易市場的住房數量保持緩慢增速（見表3）。

表3：2000-2006年烏克蘭6大城市竣工住宅數量

（單位：萬套）

資料來源：烏國家統計委員會

開發商人為控制工程進度，故意造成房地產市場住房供應量短缺的局面，形成供求矛盾，借機哄抬房價。銀行也紛紛推出投資理財計劃，使近3年來房價一路飆升（見表4）。

表4： 2006-2008年基輔房屋價格變化情況

（單位：美元/平方米）

資料來源：基輔阿波羅房屋銷售公司

二、  金融危機對烏克蘭房地產的影響

(一)房地產業規模萎縮

金融危機對烏克蘭經濟的影響最先在建筑業表現出來，自今年4月份以來其市場規模下降了70%。因受全球金融危機的影響，烏克蘭銀行失去了外國銀行的優惠外匯貸款，同時通膨過快上漲，烏中央銀行實施從緊的貨幣政策，因此各個銀行被迫緊縮銀根。銀行系統提供住房抵押貸款的總體增長規模呈減緩趨勢。因此，隨著烏克蘭金融形勢的進一步惡化，依靠銀行信貸支撐的建筑市場還會進一步萎縮。

(二)住房抵押貸款規模下降

2008年9月份之前，在房地產市場上，各家銀行提供的20年住房抵押貸款格里夫納年利率在12%-17%之間，美元貸款年利率在14%-16%之間，歐元貸款年利率在11%-13%之間。自2008年10月份以來，各家銀行把住房抵押貸款格里夫納年利率提高到25%-30%，而美元、歐元等自由兌換貨幣住房抵押貸款年利率提高到了20%-25%，有的銀行根本無錢可貸。其中今年1季度住房抵押貸款規模比去年4季度下降了20%，今年2季度和3季度又比1季度下降了86%。（見表5）

表5: 2007年和2008年烏克蘭住房貸款規模

（單位：億格里夫納）

資料來源：烏克蘭房地產協會

(三)房地產市場價格回落

隨著建筑市場規模萎縮，住房抵押貸款緊縮，烏克蘭房地產市場價格也逐步回落。2008年9月份之前，基輔市現房價格達3000美元/平方米，一套一居室總價超過10萬美元。10月份以后，其二手房價格同比下降了20%，新房價格同比下降了30%。據業內專家估計，預計到今年底明年初，二手房屋價格同比下降30%，新房價格同比下降40%（見表6）。2009年的房屋價格水平將接近2005年的水平。

表6：  基輔市房屋價格變化  單位：萬美元

資料來源：基輔阿波羅房屋銷售公司

（四）房地產業需求下降

由于銀行不提供貸款，居民銀行存款被凍結，經濟不景氣，收入下降等因素，對住房的有效需求不足。

（五）工程停工和大批建筑工人失業

據基輔住宅開發公司提供的材料，目前在基輔，有88家建筑開發商承建的184個房地產項目，因資金不足，已停工。因工程停工失業的建筑工人超過8萬人。

（六）房屋出租市場需求萎縮，租價下降

以基輔市為例，今年初，進入房屋出租市場的住房共計6300套，到今年11月份，進入房屋出租市場等待租住的房屋共計17500套。租房價格也大幅下降，一套一居室今年夏天的出租價格是600美元，到12月份400美元就可以租到。

三、  烏政府采取的扶持政策和發展趨勢

在全球金融危機蔓延至房地產業的形勢下，銀行要么停止提供住房抵押貸款，要么提高貸款門檻，因居民無力購買，貸款銀行甚至不原意把房屋作為抵押品，使房地產業失去了先前的投資吸引力。開發商也不原意單方面降價。在此情況下，為重新激活房地產市場，只能采取多管齊下的措施。

(一) 烏政府擬采取的扶持政策

1. 擬由國有銀行對建筑業注資并向居民提供住房抵押貸款。12月初，烏政府總理季莫申科對外宣布，為減少金融危機對烏克蘭房地產的打擊，政府擬敦促烏中央銀行、烏儲蓄銀行和烏進出口銀行等三家國有銀行對房地產建筑公司和居民提供融資支持，國有銀行提供本幣的貸款利率由12%降至8%，對停工待資但已完成工程量在70%以上的項目提供融資支持。

2．建筑開發商必須保證一定數量的房屋和住宅竣工并投放市場，同時不裁員和削減工人工資。

3.政府簡化對房地投資的準入程序，減少國家對建筑業的過度干預，降低企業目前應繳納的各種稅費。據統計，各種行政收費占到房屋成本的近40%。

4.建筑企業應優先采購本國生產的建筑材料和建筑施工設備，限制國外建筑材料的進口。

5.對納入國家財政預算的2012年歐錦賽項目，優先安排國內企業施工承建。

(二) 發展趨勢

1. 房屋交易數量下降。據統計，今年2季度（4-6月），通過銀行貸款購買房屋的數量為11900筆，到3季度（7-9月）下降為8300筆。據業內專家估計，4季度會比3季度再減少一半。

2. 房地產金融市場規模進一步下降。目前，銀行對要求提供住房抵押貸款的條件極為苛刻。金融危機前，房屋抵押貸款申請者可以零首付，且每月還貸的額度可以達到個人月工資收入的50-60%。現在首付款要求20-30%，還必須提供證明其金融危機后工資收入水平不會下降并要求第三者擔保，且每月還貸額度只能占個人月工資收入的20-30%。

3. 政府的扶持政策目前僅停留在口頭上，還沒有上交議會批準通過。扶持政策何時啟動，仍有待觀察，前景不容樂觀。據業內專家估計，明年春夏之交烏房地產市場將走入谷底。

據業內專家預測，烏克蘭房地產業最少會在低谷徘徊兩年左右的時間，三年后有可能恢復到2008年的水平。