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【我們的十年】十年樓市：最瘋漲的商品

文章導(dǎo)讀：

10年間，被兩只手操控著的房?jī)r(jià)一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場(chǎng)。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng)刊10年的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》中留下了深刻的印記。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)十大群像·地產(chǎn)

“10年了，我還是買不上房，這是為什么？”和買了房的朋友一起談到房子時(shí)，姜曉明常常會(huì)這么問。

有這種疑問的可不是他一個(gè)人。10年的房?jī)r(jià)飛漲，既有投資投機(jī)因買房而暴發(fā)，也有開發(fā)商和地方政府賺得盆滿缽滿，也有很多落寞的人始終買不起房。

10年間，被兩只手操控著的房?jī)r(jià)一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場(chǎng)。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng)刊10年的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》中留下了深刻的印記。

不變的十年——“望房興嘆”

那還是10年前。

江蘇的姜曉明來(lái)到了北京工作，那時(shí)他的月收入是2500元，年收入3萬(wàn)元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達(dá)15637.8元，比2003年增長(zhǎng)12.6%。

這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價(jià)格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷售均價(jià)為5826元/平方米。以姜曉明的收入來(lái)看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能買上5平方米，換句話說(shuō)，還能買個(gè)廁所。

當(dāng)時(shí)，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢(shì)頭，但是很顯然，那個(gè)漲勢(shì)相對(duì)還比較平緩。

不過(guò)房?jī)r(jià)的上漲還是入選2004年《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》評(píng)選出的十大民生經(jīng)濟(jì)新聞：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2004年1—11月，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。

那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒有加入買房大軍。當(dāng)時(shí)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的報(bào)道寫道：房子仍是老百姓一生最簡(jiǎn)單的渴求，無(wú)數(shù)缺房戶在幻想，何時(shí)房子能像家用電器那樣，出現(xiàn)供過(guò)于求后的價(jià)格下降。?

2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在不同場(chǎng)合多次表示，2004年北京房?jī)r(jià)肯定要漲。潘石屹認(rèn)為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項(xiàng)、規(guī)劃土地的審批，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，這就造成了土地供應(yīng)的斷代。

潘石屹說(shuō)，在需求量穩(wěn)定增長(zhǎng)的北京市場(chǎng)，供應(yīng)量突然減少，價(jià)格勢(shì)必會(huì)上漲。

不過(guò)當(dāng)時(shí)也有人對(duì)這種說(shuō)法提出質(zhì)疑。全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)一位負(fù)責(zé)人就向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法是缺乏依據(jù)的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵是二手房市場(chǎng)的繁榮與否，現(xiàn)在上海的二手房已經(jīng)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場(chǎng)的10%，北京在短期之內(nèi)不可能像上海等地一樣形成炒樓現(xiàn)象，所以價(jià)格不會(huì)在短期內(nèi)炒高。

但在2004年年底，市場(chǎng)即給出了回應(yīng)。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，2004年，近乎瘋狂的房?jī)r(jià)繼續(xù)快速攀升，全國(guó)房?jī)r(jià)迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創(chuàng)出8年以來(lái)的最大漲幅。

到了2005年、2006年，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷售均價(jià)為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達(dá)到了7825元/平方米。即使是一向被認(rèn)為房?jī)r(jià)最高的上海，在2005年也被北京反超。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京期房均價(jià)已經(jīng)高出上海27元/平方米。

時(shí)至今天，房?jī)r(jià)不帶絲毫疲憊地一路上行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年1—11月份，全國(guó)商品房銷售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%；商品房銷售額69946億元，增長(zhǎng)30.7%，這意味著，全國(guó)商品房均價(jià)為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國(guó)商品房均價(jià)上漲了一倍多。

與此同時(shí)，北京的很多樓盤均價(jià)上漲均超過(guò)5倍，如北京東四環(huán)的珠江帝景、太陽(yáng)公元等項(xiàng)目。

就北京而言，2004年北京樓市均價(jià)為5000多元/平方米，目前均價(jià)則高達(dá)2萬(wàn)多元/平方米，其成交均價(jià)近10年上漲到了3倍。對(duì)于姜曉明個(gè)人而言，雖然他的年收入也達(dá)到了6萬(wàn)元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內(nèi)買個(gè)5平方米的廁所，而現(xiàn)在他要在北京三環(huán)內(nèi)買房，買不了2平方米，現(xiàn)在，他只能更加地“望房興嘆”了。

“越調(diào)越漲”的怪圈

與狂奔的房?jī)r(jià)相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，早在2004年時(shí)，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2005年3月5日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器：從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。

盡管央行的調(diào)控舉動(dòng)在預(yù)料之中，但不少市場(chǎng)人士質(zhì)疑不斷：其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對(duì)此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時(shí)任央行副行長(zhǎng)吳曉靈在公開場(chǎng)合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，保護(hù)百姓購(gòu)房。

但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，她對(duì)政府的調(diào)控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個(gè)人購(gòu)買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。

上海市政府也宣布，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅(jiān)決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的開始。

然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個(gè)閘門，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲。事實(shí)上，2005年的上海、北京等多個(gè)城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)在上漲。

“房?jī)r(jià)到底降不降？看不準(zhǔn)，還是再看看吧，說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說(shuō)。在北京工作的姜曉明也放棄了購(gòu)房的念頭。

2006年，建設(shè)部等多部門出臺(tái)了調(diào)控措施，其中影響最大的莫過(guò)于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購(gòu)買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年12月， 萬(wàn)科(000002.SZ)董事長(zhǎng)王石 (微博)公開表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時(shí)萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)扛起降價(jià)大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計(jì)樓市將降至冰點(diǎn)。與一手新盤降價(jià)“快跑”相伴，二手房?jī)r(jià)也開始“跳水”，主營(yíng)二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長(zhǎng)河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

2008年9月國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，為擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)，我國(guó)的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)就此開始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲。

針對(duì)這種情況，中央再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國(guó)內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動(dòng)。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國(guó)共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬(wàn)套，基本建成1100萬(wàn)套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房?jī)H部分解決了居民的安居夢(mèng)想，短期仍難平衡市場(chǎng)需求。

2010年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)“國(guó)十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

2011年調(diào)控再次升級(jí)，北京等地出現(xiàn)了針對(duì)外地人納稅滿5年才能買房的最嚴(yán)限購(gòu)政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開帷幕，重慶針對(duì)高價(jià)盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。

2013年3月1日，國(guó)務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過(guò)，這一次調(diào)控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國(guó)大部分城市并沒有嚴(yán)格落實(shí)。

市場(chǎng)一怔之后，從2013年5月，房?jī)r(jià)再次走勢(shì)堅(jiān)挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。

地產(chǎn)商的“轉(zhuǎn)型”

在政府調(diào)控的巨大壓力之下，房地產(chǎn)開發(fā)商也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛。

2006年底，一時(shí)間在地產(chǎn)市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的順馳集團(tuán)倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創(chuàng)始人孫宏斌的地產(chǎn)霸業(yè)夢(mèng)碎。從2003年到2004年上半年，順馳可謂全國(guó)到處“開花”，在超常規(guī)擴(kuò)張的過(guò)程中，引來(lái)業(yè)界對(duì)順馳的關(guān)注和議論，其中對(duì)順馳資金鏈的質(zhì)疑最為突出。

2004年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者打通順馳北京地區(qū)新聞中心的電話，幾經(jīng)周折，電話轉(zhuǎn)給了北京地區(qū)一位楊副總，他表示，順馳的資金來(lái)源是多渠道的，資金鏈絕對(duì)沒有問題，主要是靠快速銷售、快速回籠資金實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，合作伙伴的錢和金融機(jī)構(gòu)的融資也是順馳資金的一大來(lái)源，所以外界對(duì)順馳資金鏈的擔(dān)憂是多余的。但他表示不方便回答更多的問題。

但一位業(yè)內(nèi)人士卻質(zhì)疑說(shuō)：“那就是挪東墻補(bǔ)西墻，利用不同項(xiàng)目進(jìn)程之間的時(shí)間差，通過(guò)資金在多個(gè)項(xiàng)目之間的調(diào)配，來(lái)保證資金鏈不至于斷裂。用一個(gè)形象的比喻，這是在玩現(xiàn)金雜技。”

最終，在政府持續(xù)緊逼的調(diào)控下，順馳的資金鏈持續(xù)緊張，2006年，順馳(中國(guó))55%的控股權(quán)以12.8億元的超低價(jià)轉(zhuǎn)手香港路勁基建。

令人吊詭的是，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，2008年底國(guó)家出臺(tái)一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，2009年房?jī)r(jià)再次走高，讓許多開發(fā)商的資金流變得充裕，許多本來(lái)已經(jīng)資金鏈緊張的開發(fā)商重獲生機(jī)。

順馳創(chuàng)始人孫宏斌事后就說(shuō)，其實(shí)在當(dāng)年，順馳絕對(duì)是賤賣了，“從市場(chǎng)后來(lái)的發(fā)展來(lái)看，假如我再挺過(guò)一兩年，那順馳的情況將大為好轉(zhuǎn)。”

2013年孫宏斌卷土重來(lái)。如今身為融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)董事長(zhǎng)的他，在土地市場(chǎng)十分激進(jìn)。2013年9月4日，融創(chuàng)中國(guó)以7.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格奪得北京農(nóng)展館地塊。根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面報(bào)道《2013中國(guó)地王圖》的統(tǒng)計(jì)，農(nóng)展館地塊的單價(jià)不僅是2013年北京乃至全國(guó)的最高價(jià)，更是2004年土地出讓制度改革以來(lái)的最高單價(jià)地王，也是最近20年來(lái)成交單價(jià)最高的一宗地。

“我其實(shí)不是一個(gè)激進(jìn)的人。江湖上都說(shuō)我激進(jìn)，我真的不是一個(gè)激進(jìn)的人，我骨子里是一個(gè)偏理性的人，厭惡風(fēng)險(xiǎn)。朋友說(shuō)人有不知死和不怕死之分，我應(yīng)該是不怕死的。”孫宏斌如是說(shuō)。

但是，隨著房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲，有開發(fā)商對(duì)目前的經(jīng)商環(huán)境深感不滿。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)屢屢抱怨，地價(jià)太高，買不起。最終，華遠(yuǎn)地產(chǎn)只得敗走一二線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

而且，見慣市場(chǎng)跌宕起伏，有著“小超人”之稱的李嘉誠(chéng)，其旗下長(zhǎng)和系(長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔)則在中國(guó)拋售物業(yè)。2013年，長(zhǎng)和系宣布，成功以超30億港元的價(jià)格出售位于廣州的西城都薈廣場(chǎng)。

這在地產(chǎn)界引起了較大震動(dòng)，以至于很多業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)迎來(lái)新一輪狂歡，而是在衰落前最后的狂歡。王石就在微博上評(píng)論道：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

但也有開發(fā)商對(duì)未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)表示樂觀。當(dāng)選2013CCTV中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物的綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，十八屆三中全會(huì)提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好。對(duì)于中國(guó)未來(lái)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，還是新型城鎮(zhèn)化的需要，都需要城鎮(zhèn)化。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。我認(rèn)為，未來(lái)10年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。”

不管開發(fā)商目前是否如履薄冰，但殘酷的現(xiàn)實(shí)是，姜曉明有些后悔了，假如當(dāng)年聽了開發(fā)商的話，買了房，現(xiàn)在的生活是不是不一樣了呢？

早在2005年第一期的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》中，房地產(chǎn)業(yè)被評(píng)為十大暴利行業(yè)之首。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)選的推薦詞是：“沒有哪一個(gè)行業(yè)的絕對(duì)利潤(rùn)值，能挑戰(zhàn)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的暴利，沒有哪一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)，能超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的暴利。2002年進(jìn)入《中國(guó)百富榜》的房地產(chǎn)大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人。2004年，近乎瘋狂的房?jī)r(jià)繼續(xù)快速攀升，漲幅高達(dá)13.4%。”

這樣的推薦詞，至今聽起來(lái)也如芒在背。不管如今的地產(chǎn)業(yè)是否還有如此的高利潤(rùn)，但中國(guó)百姓的安居夢(mèng)想還需時(shí)日方能實(shí)現(xiàn)。而這有待于政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的健康發(fā)展還有開發(fā)商的理性開拓。

記者手記

最好的年代，最壞的年代

劉德炳

對(duì)于房地產(chǎn)而言，毫無(wú)疑問最近的10年是最好的年代，也是最壞的年代。

說(shuō)最好，是因?yàn)橛腥嗽谶@10年通過(guò)房子實(shí)現(xiàn)了崛起，收獲了榮光；說(shuō)最壞，是真正的有些人或因?yàn)橘Y金的限制，或因?yàn)檎�策的限制，他�?0年前買不上房，10年后依然。

即使從首都北京來(lái)看，這里有中國(guó)最貴的房子，臨湖、頂級(jí)配置、核心區(qū)、中西合璧，一平方米賣到了天價(jià)。同樣在這里，還有人住在棚戶區(qū)，有人擠在狹窄的房間蝸居，甚至有人居住在木板屋里。

最讓記者感喟的是，今年媒體曝光出來(lái)很多人住在熱力井里面，而且記者記得，2010年時(shí)，由于房?jī)r(jià)太高，房租太貴，甚至有人用新型建筑材料制作了一個(gè)蛋屋，一個(gè)蛋，一張床，度過(guò)一天又一天。

房?jī)r(jià)漲勢(shì)不停，房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，甚至損害了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在增長(zhǎng)能力，這都是實(shí)實(shí)在在的事，再不做出真正的改變，失去的只會(huì)比上面那些內(nèi)容更多。

有幸的是，隨著十八屆三中全會(huì)的召開，中央再度強(qiáng)力發(fā)聲，繼續(xù)改革開放，并且，陸陸續(xù)續(xù)地推出了一些實(shí)際的政策，其中有些政策看似距離房地產(chǎn)很遠(yuǎn)，但卻大有深意，如果真正執(zhí)行，誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)只漲不跌？

希望這些希望，能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)百姓的安居夢(mèng)住房夢(mèng)。